venerdì 5 dicembre 2014

Periferie ingovernabili


Alla fine del XIX secolo, grazie con la nascita dell’elettricità e del petrolio, cominciò quella che possiamo definire la seconda rivoluzione industriale, che portò l’inizio del processo di espansione delle città che ha caratterizzato tutto il ‘900. Il forte inurbamento che segnò il dopoguerra, portò alla nascita di un nuovo luogo, che aveva la densità tipica della città, ma senza gli spazi e i servizi che la caratterizzava, definite periferie.

La periferia, intesa come spazio marginale rispetto ad una centralità, ha rappresentato fin dalla sua nascita un luogo dall’accezione negativa, in quanto incubatore di tutto ciò che la città non poteva o non voleva contenere. Fuori mura trovarono collocazione i maleodoranti stabilimenti produttivi, i caseggiati per la classe proletaria e tutti qui servizi utili alla vita della città, ma incompatibili con il delicato contesto delle zone centrali.
Le periferie nascono come modello per una classe operaia considerata il motore della società e della crescita ed espansione della periferia stessa.
Prima della nascita della periferia il concetto di centro storico non esisteva, in quanto ciò che oggi definiamo centro, coincideva con l’idea stessa di città. Fino ad allora aveva retto una netta differenziazione tra il territorio urbanizzato, la città, e il territorio non urbanizzato, la campagna. La nascita della periferia rappresentò una nuova dimensione per lo spazio urbanizzato: senza confini e senza centralità. L’antitesi città-campagna venne quindi sostituita dall’antitesi centro-periferia.

Oggi nelle periferie si concentra la maggior parte della popolazione urbana, ma nonostante ciò, sono spesso luoghi trascurati e dove l’idea di città stenta ad emergere. Questo paradigma vale sempre più nelle medie e grandi città, mentre risulta più attenuato nelle città di provincia come la nostra.

In epoche recenti le periferie hanno subito un ulteriore espansione, arrivando a lambire, e a volte inglobare, le vecchie aree produttive, un tempo collocate al di fuori dei centri abitati. L’impeto della richiesta immobiliare unita alla corsa speculativa ha però fatto sì che si mancasse l’importante occasione di poter recuperare o riconvertire queste aree dismesse, facendo prevalere la logica  dello sprawl urbano, ovvero della dispersione, caratterizzato dalla bassa densità abitativa e dall’eccessivo uso di territorio. Forse, col senno di poi, sarebbe stato più corretto e proficuo operare secondo una logica di ricucitura al tessuto urbano, di quelle porzioni di territorio già trasformate in epoche passate e che, perduta la loro funzione, sono entrate in una sorta di limbo perenne.

Negli ultimi tempi il dibattito attorno alle periferie si è fatto più vivo, grazie anche al forte interessamento  da parte di studiosi e progettisti di fama, che stanno cercando di portare in primo piano un argomento tanto delicato come il futuro delle città. Fino ad oggi ci si è concentrati nel preservare le zone storiche e nell’elaborare normative da funambolo, perdendo di vista l’idea di città da portare avanti. Proprio in una recente intervista apparsa sul quotidiano Repubblica, l’architetto Renzo Piano ha lanciato un appello perché ci si mobiliti nel trovare delle soluzioni affinché “le periferie diventino città” e conquistino quella dignità che gli è sempre stata negata.
Tornando alla nostra realtà locale, va riconosciuto che alcune scelte urbanistiche messe in atto negli anni hanno avuto ricadute positive in certe zone della nostra città; ad esempio la scelta di delocalizzare in aree meno centrali alcune strutture pubbliche, in modo da poter sviluppare zone periferiche con quel mix di funzioni che caratterizzano la città e il corretto modo di viverla, e l’attuazione della cintura verde che segna il limite per l’espansione urbana.
Il periodo di cambiamento che stiamo vivendo dovrà servire per ripensare il modo di agire nel governare i territori, mettendo al centro di ogni scelta la qualità della vita che si andrà a determinare nei luoghi in cui si opereranno le trasformazioni.


lunedì 10 febbraio 2014

APE raccomandazioni


Oggi vi voglio parlare delle raccomandazioni che vanno obbligatoriamente inserite all'interno dell'Ape, riporto di seguito un esempio di un attestato in cui si danno delle raccomandazioni, sono fondamentali in quanto fanno capire alla committenza i costi e la classe raggiungibile attraverso miglioramenti energetici sull'edificio stesso, questi miglioramenti riguardano nel dettaglio:
1) coibentazione pareti esterne
2)coibentazione di pavimenti e soffitti;
3)sostituzione degli infissi;
4) sostituzione della caldaia o istallazione se mancante;
5)installazione di impianti solari termici per la produzione di energia termica di acqua calda sanitaria
6) istallazione di valvole termostatiche;
7) istallazione di caldaie a biomassa.
l'intervento migliorativo è stato stabilito attraverso la realizzazione di una parete a cappotto perimetrale dell'edificio stesso, che porta ad una prestazione energetica di 72,83 kwh/mqanno Classe energetica C con un rispamio annuo di 69,48 kwh/mqanno.
Ora considerando che l'appartamento ha una superficie di 27,50 mq moltiplichiamo il risparmio annuo per i mq ed otteniamo: 69,48 kwh/mqanno x 27,50mq= 1.910,70 kwh/anno
Ora considero come consumi un 85% di consumo di energia primaria a combustibile ed un 15% di energia primaria degli ausiliari da ciò ottengo:
1.910,70 kwh/anno x 0,85 = 1.624,09 kwh/anno energia primaria combustibile
1.910,70 kwh/anno x 0,15= 286,60 kwh/anno energia ausiliari
Ora consideriamo che ci vogliono 2,26 kwh di energia per produrre 1 kw elettrico
quindi avrò 286,60 kwh/anno/ 2,26 kwh= 126,81 kwhe
passiamo ora a mc di metano
1.624,09 kwh/10 kwh/MC= 162,40 Mc di metano
ora moltiplico per la tariffa del metano:
162,40 mc x 0,70 Euro = 113,68 Euro/anno    risparmio annuo metano
126,81 kwhe x 0,170726 Euro/kwhe = 21,65 Euro/anno    risparmio annuo elettricità
Risparmio totale= 113,68+ 21,65= 135,33 Euro/anno
Ora se realizziamo il cappotto interno in lana di roccia spessore 40 mm Ecofine realizzato su parete esterna costo 50Euro/mq
avrò: 17 ml x 3,00m = 51 mq
Costo Cappotto = 51 mq x 50Euro/mq= 2.550 Euro
Ritorno dell'investimento 2.550 Euro/ 135,33 Euro= 18 anni
Spero che questo esempio sia utile a tutti, qualsiasi dubbio scrivete!

domenica 9 febbraio 2014

Compostaggio domestico

Oggi vorrei parlare di compostaggio domestico, in natura nulla si spreca perchè tutto rientra nel ciclo delle sostanze costituendo la base per un nuovo processo di trasformazioni.
La materia organica non è il rifiuto da eliminare, dannoso, ma la nuova preziosissima risorsa che costituisce il nutrimento per nuove forme di vita.Su questo principio si basa il compostaggio che, consente di produrre ottimo concime e nuovo terriccio da sostanze vegetali di scarto.
Può essere realizzato per uso domestico: l'ideale è disporre di uno spazio in giardino.
Il compostaggio va alimentato con tutti i rifiuti organici vegetali e crudi del giardino e della casa: terriccio vecchio, segatura e trucioli, paglia scarti crudi di frutta e verdura, fondi di caffè tè e tisane carta e cartoni.
Vanno evitati tutti i resti organici non vegetali come carne pesce, croste di formaggio perchè oltre che attirare topi e parassiti complicano il fenomeno di degradazione.
Il contenitore va collocato all'ombra, è consigliabile rigirare ogni sei mesi il composto.

cambio di destinazione d'uso con opere da locale commerciale ad abitazione seconda parte

Vorrei riprendere proprio da dove ci siamo lasciati la volta scorsa, abbiamo visto come verificare che siamo in ristrutturazione parziale o totale, ed ora sempre nel caso specifico di cambio d'uso tra differenti categorie anche con carico urbanistico diverso passiamo da un carico medio ad uno basso, proprio perchè i locali commerciali oltre i 250 mq vengono considerati come carico urbanistico medio.
Ora quello che bisogna fare è calcolare Ou1;
Ou1= Ce x Upfin-Usfin) x tab C1 x 0,9 x h/Cc
vediamo nel dettaglio cosa indicano Upfin e Usfin
Upfin e Usfin è l'urbanizzazione  espressa in E/mc riferita alle destinazioni d'uso post operam
Upin e Usin è l'urbanizzazione espressa in E/mc riferita alle destinazioni d'uso ante operam
Ou2= Oup+Ous
dove Oup= Vx (Upfin-Upin) x tab C1 x 0,9
Ous= Vx (Usfin-Usin) x tab C1 x 0,9
quindi avrò che l'urbanizzazione sarà
Ou=Ou1 se Ou1>Ou2 oppure Ou=Ou2 se Ou2>Ou1
Se il tutto vi è poco chiaro, potrò fare anche qualche esempio.
Un saluto alla prossima!

Cambio destinazione d'uso da locale commerciale ad abitazione civile

Uno dei discorsi spinosi e controversi che oggi vorrei affrontare è il cambio di destinazione d'uso di un locale commerciale ad abitazione civile.
Innanzitutto bisogna avere sempre con noi la bibbia, cioè le NTA del comune di roma, sempre a portata di mano, anche se la letture delle NTA non è lineare e poi avere qualche delibera e circolare esplicativa che possiamo trovare nel sito del dipartimento di urbanistica, l'ultima circolare esplicativa è quella di giugno 2013 sulla determinazione del contributo di costruzione, questa delibera è una seconda bibbia per quanto riguarda il calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione, vediamo un pò nel dettaglio di affrontare i complessi calcoli che il comune di Roma ha inserito sulla circolare.
La prima verifica che è da fare è capire se ci troviamo nel caso di ristrutturazione parziale o totale Rep o Ret, si definirà l'onerosità totale Ot come Ot= Oup+Ous= Vx(Up+Us)x tab C1 x 0,9, dopodichè definiremo l'onerosità teorica Oe;
Oe=Ce x (Up+Us) x TabC1 x 0,9 x h/Cc
Vediamo ora nel dettaglio di capire cosa sono queste lettere;
Oup è l'onere di urabizzazione primaria espressa in Euro/mc deve essere individuata in relazione alla densità territoriale di zona DTZ= ab/ha
Ous è l'onere di urbanizzazione secondaria espresso in Euro/mc
V è il volume calcolato sommando i prodotti della superficie lorda di ciascun piano per l'altezza, sono esclusi dal calcolo i volumi tecnici, i volumi completamente interrati o seminterrati destinati a funzioni accessorie quali:cantine, locali tecnici, depositi, autorimesse, parcheggi; serre solari.
valore tab C1 è un valore parametrizzato che troviamo nella tabella A della delibera del comune di Roma 31/12 e ss.mm.ii.
coefficiente demografico di Roma capitale pari a 0,9
Ce è il costo totale dell'intervento calcolato secondo computo metrico estimativo, di solito nella redazione del computo metrico vado a considerare le opere murarie, gli intonaci gli impianti tecnologici ed elettrici escludendo tutte le altre voci.
h è l'altezza interpiano va considerata sempre 3,20m
Cc è il costo unitario per nuove costruzioni espresso in Euro/mq da aggiornarsi in funzione della variazione, dell'indice del costo di costruzione di fabbricati ad uso residenziale, annulamente comunicata dall'ISTAT.
Ora una volta trovati Ot ed Oe bisogna capire se siamo in ristrutturazione parziale o totale se Ot<Oe allora siamo in ristrutturazione totale se Ot>Oe siamo in ristrutturazione parziale.
Il mio caso specifico è un cambio di destinazione d'uso con opere tra differenti categorie, ora rimando al punto 3.3.2 della circolare esplicativa sul contributo di costruzione sperando di essere stato chiaro su questa prima parte, parleremo del cambio d'uso tra differenti categorie nel prossimo post.

sabato 20 luglio 2013

La figura del coordinatore della sicurezza alla luce della nuova normativa

Quella del coordinatore della sicurezza è una figura professionale importantissima, che riguarda in dettaglio la sicurezza sul lavoro e la regolarità dei cantieri temporanei e mobili. Dei cantieri edili ad esempio e in generale dei “lavori di costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, la trasformazione, il rinnovamento o lo smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altri materiali (Testo unico Allegato X)”.


Dove nasce il ruolo del coordinatore

Tre sono i testi di legge chiave sui quali si basa il ruolo di questo responsabile della sicurezza nei cantieri, in riferimento ovviamente a entrambi gli aspetti citati. Tre testi che in ordine cronologico sono: Decreto legislativo 626/94 nota a tutti come 626; Decreto legislativo 494/96"Attuazione della direttiva 92/57/CEE concernente le prescrizioni minime di sicurezza e di salute da attuare nei cantieri temporanei o mobili", e infine ovviamente il Testo unico sulla sicurezza 81 08.
Ovviamente, faremo riferimento normativo e citeremo maggiormente in questa breve descrizione il Testo unico, che sappiamo essere l’ultimo testo portante emesso dal legislatore in materia sicurezza lavoro e primo riferimento in ordine temporale per ogni provvedimento,e per ogni regola attualmente in vigore. Non mancheremo però di fornire per completezza di informazione altri riferimenti normativi utili.

Ruolo e responsabilità del coordinatore della sicurezza

Il Testo unico nel “Titolo IV Cantieri temporanei e mobile – Capo I Misure per la salute e sicurezza nei cantieri temporanei e mobili” così definisce entrambi le figure sopraccitate.
Coordinatore in materia di sicurezza e di salute durante la progettazione dell’opera, di seguito denominato coordinatore per la progettazione: soggetto incaricato, dal committente o dal responsabile dei lavori, che:
  • Redige il piano di sicurezza e di coordinamento;
  • Predispone un fascicolo adattato alle caratteristiche dell’opera […] contenente le informazioni utili ai fini della prevenzione e della protezione dai rischi cui sono esposti i lavoratori, tenendo conto delle specifiche norme di buona tecnica [..]. Il fascicolo non é predisposto nel caso di lavori di manutenzione ordinaria[..].
“Coordinatore in materia di sicurezza e di salute durante la realizzazione dell’opera, di seguito denominato coordinatore per l’esecuzione dei lavori: soggetto incaricato, dal committente o dal responsabile dei lavori che:
  • Verifica, con opportune azioni di coordinamento e controllo, l’applicazione, da parte delle imprese esecutrici e dei lavoratori autonomi, delle disposizioni loro pertinenti contenute nel piano di sicurezza e di coordinamento […] e la corretta applicazione delle relative procedure di lavoro;
  • verifica l’idoneità del piano operativo di sicurezza, da considerare come piano complementare di dettaglio del piano di sicurezza e coordinamento […] assicurandone la coerenza con quest’ultimo, ove previsto adegua il piano di sicurezza e di coordinamento […] e il fascicolo […] in relazione all’evoluzione dei lavori ed alle eventuali modifiche intervenute, valutando le proposte delle imprese esecutrici dirette a migliorare la sicurezza in cantiere, verifica che le imprese esecutrici adeguino, se necessario, i rispettivi piani operativi di sicurezza;
  • organizza tra i datori di lavoro, ivi compresi i lavoratori autonomi, la cooperazione ed il coordinamento delle attività nonché la loro reciproca informazione;
  • verifica l’attuazione di quanto previsto negli accordi tra le parti sociali al fine di realizzare il coordinamento tra i rappresentanti della sicurezza finalizzato al miglioramento della sicurezza in cantiere;
  • segnala al committente o al responsabile dei lavori, previa contestazione scritta alle imprese e ai lavoratori autonomi interessati, le inosservanze alle disposizioni […] alle prescrizioni del piano […] e propone la sospensione dei lavori, l’allontanamento delle imprese o dei lavoratori autonomi dal cantiere, o la risoluzione del contratto. Nel caso in cui il committente o il responsabile dei lavori non adotti alcun provvedimento in merito alla segnalazione, senza fornire idonea motivazione, il coordinatore per l’esecuzione dà comunicazione dell’inadempienza alla azienda unità sanitaria locale e alla direzione provinciale del lavoro territorialmente competenti;
  • sospende, in caso di pericolo grave e imminente, direttamente riscontrato, le singole lavorazioni fino alla verifica degli avvenuti adeguamenti effettuati dalle imprese interessate”.


martedì 16 luglio 2013


Cosa è la conformità catastale ?

Il D.L 78/10 ha introdotto l'obbligo di dichiarare la conformità catastale dell'appartamento in ogni atto di compravendita.
Questo significa che prima dell'atto il notaio deve accertare che lo stato attuale dell'immobile o dell'appartamento corrisponda allo stato dichiarato al Catasto, sia per quanto riguarda i dati sia per quanto riguarda la planimetria catastale.

 Se il mio appartamento non è conforme catastalmente cosa devo fare?

Se l'appartamento, allo stato attuale, non è conforme con i dati e la planimetria catastale bisogna fare un aggiornamento prima del rogito, ciò significherebbe che l'atto potrebbe essere nullo.
Questa è una situazione piuttosto frequente, perchè negli anni all'interno di un appartamento sicuramente sono state effettuate delle modifiche mai dichiarate né al Catasto né al Comune. In questo caso ci si trova di fronte ad una situazione da regolarizzare prima di mettere in vendita, o di acquistare, un appartamento, per non avere poi dei problemi in futuro.
Quando le modifiche sono rilevanti, come nel caso della realizzazione di un bagno in più, oppure la variazione del numero di camere, bisogna regolarizzare la situazione prima al Comune, poi presso il Catasto. Se vi ritrovate in questa situazione potete contattarci per risolvere il problema.

Per un preventivo personalizzato contattatemi al numero 3487134625 in modo che il vostro appartamento potrà essere regolarizzato.