Cambio destinazione d'uso da locale commerciale ad abitazione civile

Uno dei discorsi spinosi e controversi che oggi vorrei affrontare è il cambio di destinazione d'uso di un locale commerciale ad abitazione civile.
Innanzitutto bisogna avere sempre con noi la bibbia, cioè le NTA del comune di roma, sempre a portata di mano, anche se la letture delle NTA non è lineare e poi avere qualche delibera e circolare esplicativa che possiamo trovare nel sito del dipartimento di urbanistica, l'ultima circolare esplicativa è quella di giugno 2013 sulla determinazione del contributo di costruzione, questa delibera è una seconda bibbia per quanto riguarda il calcolo degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione, vediamo un pò nel dettaglio di affrontare i complessi calcoli che il comune di Roma ha inserito sulla circolare.
La prima verifica che è da fare è capire se ci troviamo nel caso di ristrutturazione parziale o totale Rep o Ret, si definirà l'onerosità totale Ot come Ot= Oup+Ous= Vx(Up+Us)x tab C1 x 0,9, dopodichè definiremo l'onerosità teorica Oe;
Oe=Ce x (Up+Us) x TabC1 x 0,9 x h/Cc
Vediamo ora nel dettaglio di capire cosa sono queste lettere;
Oup è l'onere di urabizzazione primaria espressa in Euro/mc deve essere individuata in relazione alla densità territoriale di zona DTZ= ab/ha
Ous è l'onere di urbanizzazione secondaria espresso in Euro/mc
V è il volume calcolato sommando i prodotti della superficie lorda di ciascun piano per l'altezza, sono esclusi dal calcolo i volumi tecnici, i volumi completamente interrati o seminterrati destinati a funzioni accessorie quali:cantine, locali tecnici, depositi, autorimesse, parcheggi; serre solari.
valore tab C1 è un valore parametrizzato che troviamo nella tabella A della delibera del comune di Roma 31/12 e ss.mm.ii.
coefficiente demografico di Roma capitale pari a 0,9
Ce è il costo totale dell'intervento calcolato secondo computo metrico estimativo, di solito nella redazione del computo metrico vado a considerare le opere murarie, gli intonaci gli impianti tecnologici ed elettrici escludendo tutte le altre voci.
h è l'altezza interpiano va considerata sempre 3,20m
Cc è il costo unitario per nuove costruzioni espresso in Euro/mq da aggiornarsi in funzione della variazione, dell'indice del costo di costruzione di fabbricati ad uso residenziale, annulamente comunicata dall'ISTAT.
Ora una volta trovati Ot ed Oe bisogna capire se siamo in ristrutturazione parziale o totale se Ot<Oe allora siamo in ristrutturazione totale se Ot>Oe siamo in ristrutturazione parziale.
Il mio caso specifico è un cambio di destinazione d'uso con opere tra differenti categorie, ora rimando al punto 3.3.2 della circolare esplicativa sul contributo di costruzione sperando di essere stato chiaro su questa prima parte, parleremo del cambio d'uso tra differenti categorie nel prossimo post.